主持人：

中国PPP30人论坛秘书长、中国政法大学PPP中心专家委员会副主任、北京市东城区律师协会PPP法律研究会高级顾问周凯波

对话嘉宾

农业部办公厅原副主任张文宝

中国蓝城集团总裁、蓝城桃李春风建设有限公司董事长傅林江

华侨城旅游投资管理有限公司董事长曾辉

中亿丰城市基础设施投资有限公司董事长吴玉瑞

华南理工大学教授周建云

周凯波：有两个问题首先抛给傅林江先生。第一个问题是在土地获取上，你有什么高招儿？现在土地很紧张，如果控建好的地方没有城市建设、开发土地指标，只有农村用地或者农村集体用地时，如何做特色小镇？

傅林江：现在所有做特色小镇的关键点就是土地，特色小镇我一直讲两头热，一头冷，政府很热，企业也很热，唯一一个部门没有热，就是我们的普通部门，始终守住了自己土地的红线。蓝城桃李春风项目，有近900亩地，而现在做这么大的项目已经不可能了，因此低密度的特色小镇建设非常吃力。在浙江省，有供地的方式来供应特色小镇的土地，解决了用地的问题。在特色小镇建设六要素里面的第一要素是要政府的支持，而政府领导换届对小镇开发带来的问题太多了。现在很多人都想做特色小镇，但我奉劝大家谨慎再谨慎。

　　第二个问题，关于低密综合体的打造，这次十九大有了非常明确的指示，其中讲到非常重要的一条就是农村土地政策的集中。要注意到这个地方去做低密综合体，需要首先弄清楚农村的土地性质，什么叫林地，什么叫耕地，这些土地的性质如果没有搞清楚，无法做小镇商业模式的土地。现在很多人做农村宅基地的征地，但实际上农村宅基地是无法出售的。现在新政要求所有的一次性租赁不能超过十年，投入和产出难以成正比。因此，在特色小镇建设这条路上需要找到商业模式，企业没有商业模式注定是死路一条。

周凯波：张（文宝）主任，今年1号文件包括十九大报告里边都提到乡村振兴是一项大国策。目前在农业用地方面在政策上对特色小镇有什么支持？有哪些需要注意的“陷阱”？

张文宝：我们在中国的城镇化特别特色小镇的建设过程中不要忘记三农，不要忽略三农。

　　特色小镇的建设需要过程。我们现在规划三十年以后要做的事情，今天就要一蹴而就，这是动词用错了。现在我来讲讲政策，中国的农地政策是外行人听不明白，内行人也很难讲清楚的问题。我们的土地政策的太多，就像从一块土地抓一把土，谁能闻出来这块土地是基本农田，还是一般农田？其实就是老祖宗给我们留下的一块地，一个资源。 而所谓的政策，都是后来人们根据各种情况来制定出来的一些条条框框，但是为什么要这样，道理很浅显，就是资源禀赋，土地资源太匮乏，人口多，这是没有办法的办法。

　　但我们土地制度安排上，也的确存在很多问题。一块地可能有很多属性，有农业用地，非农业用地，农业用地里有一般农田，有基本农田，农地里边还有建设用地，建设用地里边又分国有建设用地和集体建设用地，国有用地中又继续细分。以农田为例，除此以外，还有林地，还有荒山、荒坡、荒地，即所谓五荒，地又有不同的所有者，荒土、滩涂归国家所有，草地归国家所有，林地主要归国家所有，农地大部分归集体所有，集体谁也讲不清。农地问题确实是一个非常重要的问题，是我们搞特色城镇不可缺的问题，搞清楚农地的政策，我们才可能进行特色小镇建设的第一步。

　　政策层面对农业制度卡的非常严，非常紧，基本农田又加紧了，叫永久性紧，一旦划入永久性基本农田，就永远不能用。最核心的问题还是对这块土地所产生的利益如何分割，核心是利益结构问题。前几年有些大城市，郊区如火如荼从农民手里低价搞了很多土地储备，产生很多问题。

周凯波：问一下吴（玉瑞）董事长，为什么选择在新疆做特色小镇投资，有哪些因素吸引你？ 新疆特色小镇建设的条件或政策有什么特点，你如何将产业带到新疆去？

吴玉瑞：原因有三点。第一边疆稳定，民族融合和欠发达地区在不断发展；第二欠发达地区投资比起发达地区投资机会更多，资源相对更丰富；第三我作为中国少数民族特色小镇专业委员会的负责人，这次投资也是我应该做的事。

　　伊犁的领导曾经和我谈过，当地准备建一个市。建市重要的问题是有没有人在这里待，这就需要具备两个特点：一个是生活得到保障，觉得生活可以，甚至很好；另一个是一定要有产业，让居民觉得这个产业能让我有生活的价值。因此我当时也提出了很简单的思想，我们不去做全面产业的关注，我们去做单项产业的关注，可以做中国第一个装配式建筑城市，诸如此类。这其实也说明我们很多产业在欠发达地区落地，可以获得更大的利益。

周凯波：请问周教授，您来自广州，向您提三个问题。第一个问题广州这个现代化大城市，在特色小镇的规划和产业布局上，您认为应采用什么样的概念，怎么做？第二个问题，您来自珠三角，为什么浙江率先提出特色小镇，而广州提不出来？第三个问题，在城市土地利用上，广州有没有相关的特殊政策支持特色小镇？

周剑云： 广东省的特色小镇区域分两类，一类是珠三角城镇区，一类是是珠三角外部乡村区域。特色小镇也是两种。第一种，珠三角里头就是特色产业园作为特色小镇，这个比较荒唐，所有挂“镇”的地方都是城市甚至大城市，虽然叫镇，但都是城市。现在回过头来看几十平方公里甚至上百平方公里的建成区里边划出一平方公里、两平方公里建特色小镇，国家也批了，没什么目的，就是多个帽子，带来的好处就是土地政策上面给的稍微宽松一点，不会卡那么严。

　　第二种是在“高帽子”下给一点发展的自由空间，不直接管到土地。我们需要了解我们所有的土地管理制度是什么时候建构起来的，农村建设从什么时候开始，不尊重这种差异，给地方带来的问题始终是存在的。

　　广东最大的问题就是发展不平衡，在珠三角之外的广东的乡村地区可能是全国最穷的地方，这些地方所谓的特色小镇，就是有历史文化遗产的地方。广东地方文化特色比较明显，有像客家、潮州以及在海外交流过程中华洋混杂的村落和村镇，但如何利用这些偏僻的文化旅游资源？所以特色小镇不从广东出现很正常，因为真的不需要。

　　我们在学校做了几个特色小镇的规划设计去申请。要考虑首先能不能上升到国家的，能不能上升到省里面的，还是争取在市里面挂个名？有地方政府要推动，说请你帮我们做；也有的说在这里获得一点发展空间，做特色小镇的规划，看有什么政策利益可以获得。这个过程很困惑，特色产业，你已经有特色了就给你盖帽子，没有特色就到别人没有的去找，编一个名词去糊弄，最终所有的特色产业都是名词差异，没有市场差异。

　　同时，特色小镇本身如果有特色，其实这种特色应该是保护，而不是引入资本破坏它，往往有特色的地方，现在要开发，要提升。所有那些批评都是反映地方和不同人利益的表现，方向也错了。因此，所有的政策落地后都应该做一个评估，包括土地政策、产业扶植政策等，因为从“帽子”到权利都是相同机构发出，那么最终引导的方向是非常重要的。

周凯波：请问曾（辉）董事长，华侨城集团是一个央企，我听说你们在云南用两千亿收购了世博集团、云南文旅，你们的初衷是什么？为什么不去湖南，只去云南？第二个问题，投资的导向，国外的特色小镇，在政府层面和市场运营层面和中国区别在哪里？第三个问题，针对现在乡村振兴，我们有832个贫困县，您有哪些考量？

曾辉：您的问题很尖锐。为什么去云南，因为华侨城有旅游业务。同时，我们也做电子产品、房地产，在海南也投了不少资。此外，我们认为贵州也很好，一直找可以落地的项目。

　　第二个问题，土地在全世界都是值钱的，很多问题都绕不开土地。前段时间在云南一个地方，当地一个协会想打造“文旅一条街”，但实际目的还是土地。英国也是一样，有土地就值钱。我们到剑桥大学要建新校区，幸亏历史上留有土地。当然土地的价值还与位置有关。

　　第一，傅林江先生之前谈了逆城市化，但现在还有顺城市化。现在是2017年，我认为要做市场经济，市场经济国家的昨天就是我们的今天，他们的今天就是我们明天。我的体会，人口多，城市人均成本是低的。如果是同样的生活水准，除非要青山绿水，如果要城市配套，那么尽管在城市打工很苦，还会比乡村贵，但机会多。这就是这么多在北京打工的人要留孩子在京上学的原因，社会基因不同。因此，我个人认为逆城市化到一定时候又会顺城市化，关键看图和治理。北上广房价为什么掉不下去，就是这个原因。

　　第二，我在全国各地出差很多，有两个难处。一个是高铁所到的三线城市，高铁站边上很多地方是空城，另一个是深入到很贫困的地方会发现，只要外出打工的农民一定会回去建房，而且建的真洋气，但他们不住，只给老人住，他们只是买一个心安，我家里可以回去，还有一个根。但只要城市有机会，他们实际上是不回去的。中国人不缺房子是有道理的，人均40平方米的住房面积是没错的。农村有房还出来打工，是因为中国人在工作的地方缺一套房。这是未来中国的问题。

　　第三，我们考察英国，看了七个除了伦敦以外的镇，剑桥是不可学的，九百年千年的大学城；还有一类是上个世纪初建的，霍华德的田园城市，当年试点怎么做的？1/3住宅，1/3绿化，1/3农田。他提出来的东西最后是城乡一体，自然之美，还有社会公平。当时设计就是说把伦敦两个场搬过去，给工人设计低租金住房，到目前为止还是低租金住房。1967年英国打造了一个城市，做了十几年，就是为了缓解伦敦的城市病，也配套一些产业，中国行业者也去学习过，在很多年前是很时髦的，完全是玻璃、林道，现在再去看就像看到荒芜的地方建了一大片，甚至有人问我们到那儿去干什么。

　　到底政府使什么劲，我们感觉没使劲，政府要使劲过渡一下一定是一个成立产业的委员会，先开发完了再慢慢卖房子。我讲霍华德田园城市完全是理想的空想社会主义者、是有情怀的人做的事。到现在为止市政还有市长参与，有委员会大力，有律师、医生还有专业人员，而且不拿工资。而且英国的镇长是没有工资的，他们有自己的职业，中国也在发生这个趋势。

　　第四，人生活在三维空间，长宽高，加上时间就是四维，最容易做的事是四维。我们现在做一个镇，可以做怀旧的、复古的，也可以做未来的、前卫的，时尚的。最难做的还有一维，就是情感。我们和英国专家讨论中国城镇化，讲了很多很成功的案例，其中包括乌镇，我问他们对乌镇有什么看法。他们说，从建筑来说，你们做的东西不错，但我们的评价是那是塑料，意思是没有真正的生活。所以城镇化要做好五维。

　　最后一个问题，城镇化怎么走，我们在走什么路。我们有抱负，我们要跨越，除了原来起家的模式，旅游+地产，现在提了另外两个板块，一个板块叫“文化+旅游+城镇化”，就是做小镇；另外一个板块叫“旅游+互联网+金融”，是我现在这个公司完成的任务，轻资产投资。我们和平遥，山海关管理了八个名山大川，以后希望将数量扩大到20个至50个。刚才提到农村问题，我们也有想法，我们想农村包围城市。乡村很有意思，英国镇长没有工资，在中国我们也发现了这样的乡村，包工头是党员，致富了，回馈乡里，竞选支部书记，三年脱困了，2017年他们收入260万元，而且没有贫困户，县里说成立联合党委，再给九个村。

　　农村是最有机会的，但看怎么做，要有抱负，还要利用好政策，确实扎进去。八个村委有六个小老板来回馈乡里，有补贴的钱放到基金，还捐助困难的学生，这很有意思。我们的想法是如果有这样好的地方愿意参与力量做试点，在全国复制，这样就真正符合我们现在的党中央和国家提出的品质生活、美好生活，我们要让老年人有福享，中年人可以亲，年轻人要high。英国小城市的魅力在于树多、人少、房子老。中国小城应该是业乐、人安、活得好。

周凯波：进入现场交流环节。在座各位有什么问题？

问：在实际的项目和操作的过程中，特色小镇和产业新城如何界定？

傅林江：特色小镇存在两个问题，我们现在做特色小镇是社会属性还是经济属性？我可以说我们希望的是社会属性，解决的是美好生活的向往。但所有指导性文件是经济属性，要业绩的是当地的就业和GDP的增长。

问：我最近听了一个新的概念——县域综合体，小城镇做当地老百姓的商业，这是纯商业的，还是属于公共服务范畴？

周剑云：这个名词我第一次听到，现在概念太多，总要学习一些新概念。应该是从实践中总结出来的经验，从实践概括出来的东西更好，但现在是什么人都不知道的概念需要去填充，这只能按个人理解去做。镇是促进乡村交流的节点，特色小镇是承载城市的功能，城市发展有扩散，第一波扩散先是镇、接着是村。

问：请问吴董事长，您在特色小镇的建设中如何平衡行业资源同质化？

吴玉瑞：这是很复杂的问题，特色小镇，特色这两个字，是三个基本点，无特色不小镇，无产业不小镇，无人流不小镇，是自然生长持续的，不是找出来的，也不是规划出来的。因为经济需求的需要，我们可以设计出来。海南主要做房地产，我说了三条，做小镇一定要挺直腰杆做房地产，第二条我们不能搞房地产扩大化，第三条要么房地产多种产业植入我们做这个小镇，小镇为生活而做。

问：请问曾总，您刚才讲顺城市化，你心目中的理想小镇是怎么样的？

曾辉：人类的发展很有意思，毛主席的秘书——李瑞的父亲是辛亥革命元老，他去世的时候因为家里还有孩子，还有遗孀，当时的民国政府补偿了很多钱，于是他们在乡下买了大屋，田地。但是后来李瑞的母亲做了一个决定，把房屋和田地全部变卖搬到长沙，让两个女儿读书。我刚才讲圈层不一样，如果没有当时的举动就绝对就没有今天的李瑞，一定是人往高处走，好了以后才说要度假，到农村住。

　　好的小镇没有千篇一律，有功利性的，也有功能型的。很多小镇是有特色的，但没有再抓它的文化特质，在广东惠阳生产国际市场和中国市场70%的吉他，贵的很贵，便宜的超出想象，这个地方就可以建设音乐小镇，其中的关键要看如何将文化人聚集起来，需要孵化。 还有一类小镇应该是统一化，政府投资更多一点，产生持续的效果。

周凯波：最后请每位嘉宾讲一句话为中国特色小镇建言或者祝福。

曾辉：我对国家进一步发展充满信心，改革开放30年生活极大提高，交通通了，物流通了，我们艺术形态老是“高级黑”，国家进步不讲，老去讨论讲不清的事，国家民族真的是在富强，我们要珍惜。

傅林江：美好生活的向往是我们奋斗的目标。

张文宝：愿特色小镇的发展和三农的发展同步。

吴玉瑞：IP加上资源一定会为特色小镇提出从资源到资本交易完成这么美好的流程。

周剑云：特色就是有所不同，不同中有美、有丑，关键在于有价值的不同。我的意见是自由发展，市场选择或公众选择，真正的需求让公众选择，而不是把特色作为规定，作为风格，作为类型去让别人接受，呼吁自然回归。